전세 계약 전에 꼭 확인할 3가지 – 등기부등본, 확정일자, 보증보험

전세 계약을 앞두고 있다면, 단순히 금액과 입주일만 조율해서는 안 됩니다.

전세는 목돈이 들어가는 계약이기 때문에, 계약 전에 반드시 확인해야 할 3가지 기본 항목이 있습니다.

바로 등기부등본, 확정일자, 전세보증보험 가입 가능 여부입니다.

이 세 가지는 보증금을 지키기 위한 최소한의 안전장치로,

실제로 많은 전세사기 피해자들이 이 절차를 소홀히 했다가 금전적 손실을 입기도 했습니다.

전세 계약 전 확인해야 할 세 가지 항목을 왜 확인해야 하는지, 어떻게 확인하면 되는지를 하나하나 친절하게 설명드리겠습니다.

등기부등본 – 이 집, 정말 이 사람 소유주 확인

전세계약을 하기 전에는 반드시 등기부등본을 열람해야 합니다.

등기부등본은 해당 부동산의 소유자 정보, 권리관계, 근저당 여부 등을 보여주는 공식 문서입니다.

▶ 어디서 확인하나요?

• 인터넷등기소 사이트 (www.iros.go.kr) 접속하면 누구나 열람할 수 있으며,
• 수수료는 열람 시 700원, 발급 시 1,000원 정도입니다.

▶ 꼭 확인할 포인트는?

• 소유자 이름: 실제 계약 상대방(집주인)과 등기부에 있는 소유자 명의가 동일한지 확인해야 합니다. 다를 경우 위임장 등 추가 서류 확인 필요.
• 근저당 설정 여부: 집에 대출이 얼마나 잡혀 있는지 확인해야 합니다. 예를 들어, 전세보증금이 1억인데, 해당 집에 이미 1억 5천의 근저당이 잡혀 있다면 위험합니다. 경매로 넘어가면 보증금을 전부 돌려받기 어렵습니다.
• 가압류/압류/경매 기록: 갑구에 이런 기록이 있으면 현재 채무 문제가 있다는 뜻이므로 주의해야 합니다.
• 공동소유 여부: 두 사람 이상이 공동 소유한 집이라면, 한 명만의 계약으로는 무효가 될 수 있습니다. 반드시 공동소유자 전원의 동의 또는 위임 여부를 확인해야 합니다.

▶ 실사례

• 계약 직전에 등기부등본을 확인했더니 집주인이 아닌 '세입자'가 사칭해 계약을 시도했던 경우도 있습니다. 이 경우 계약금까지 입금했다면 보증금 돌려받기도 어려워질 수 있습니다.

등기부등본을 확인하는 일은 가장 기본적인 절차입니다.

 

계약 당일이 아니라, 계약 며칠 전 최신 버전으로 확인하는 것이 좋습니다.

 

계약 전에 최소한 이 서류 한 장은 직접 확인해 보는 습관을 들이셔야,

 

깡통전세나 사기를 피할 수 있습니다.

확정일자 – 꼭 받아야 하는 이유

확정일자는 세입자가 전세계약을 체결한 날짜를 인정받는 것입니다.

 

이 날짜가 있어야,

 

추후 경매나 압류 등의 상황이 생겼을 때 보증금을 법적으로 보호받을 수 있습니다.

 

하지만 많은 분들이 확정일자와 전입신고의 차이와 순서를 헷갈려 하십니다.

 

아래에서 차근차근 설명드리겠습니다.

▶ 확정일자란?

• 전세계약서에 기재된 임대차 기간과 금액 등을 관할 주민센터나 법원 등에 신고하여 '날짜 도장(확정일자)'을 받는 절차입니다.
• 임대차 계약의 존재를 공적으로 증명해 주는 것입니다.

▶ 왜 필요할까요?

• 집주인이 해당 집을 담보로 대출을 더 받거나, 집이 경매로 넘어가게 되는 경우,
• 확정일자가 찍힌 계약서를 기준으로 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리(우선변제권)가 생깁니다.

▶ 전입신고와 무슨 차이가 있나요?

• 전입신고를 하면 '대항력'이 생깁니다. 즉, 새로운 집주인에게도 세입자 권리를 주장할 수 있게 됩니다.
• 확정일자를 받으면 '우선변제권'이 생겨, 경매 시 순서대로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

▶ 순서는 어떻게?

• 가장 이상적인 순서는 "전입신고 → 확정일자"입니다.
• 보통 동사무소에서는 두 절차를 동시에 처리해 주지만, 온라인(정부 24)에서는 별도로 진행해야 하므로 주의가 필요합니다.

▶ 신청 방법

• 오프라인: 주민센터 방문 → 계약서 원본 지참 → 전입신고 및 확정일자 신청
• 온라인: 정부 24(https://www.gov.kr) 이용

▶ 실수하면 생기는 문제

• 전입신고만 하고 확정일자를 안 받은 경우 → 대항력만 있음 (경매 시 보증금 순위 밀릴 수 있음)
• 확정일자만 받고 전입신고를 안 한 경우 → 대항력 없음 (집주인 변경 시 계약 무효될 수 있음)

 

즉, 두 가지를 모두, 정확한 순서로 갖추는 것이 가장 중요합니다.

 

전세사기 피해 사례를 보면,

 

계약서에 도장만 찍고 입주를 미룬 채 확정일자나 전입신고를 하지 않아 보증금을 날린 경우가 많습니다.

계약 직후에는 바쁜 일정 속에서도 반드시 이 두 가지 절차를 잊지 마시고 완료하시길 권장드립니다.

 

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