2025년 서울 공시지가 현황 분석 - 강남, 용산, 성동

매년 1월 1일 기준으로 발표되는 '공시지가'는 재산세나 종합부동산세뿐 아니라,

 

부동산 담보 가치나 각종 공공정책의 기준이 되는 만큼,

 

토지를 보유한 분들이나 부동산 시장을 주시하는 분들에게 매우 중요한 지표입니다.

 

서울시 공시지가 확인

2025년 서울 공시지가

2025년 서울시는 평균 공시지가가 6,968,541원/㎡로 전년 대비 3.92% 상승했습니다.

 

이는 2024년 상승률보다 더 높은 수준으로, 전국 평균보다도 강한 오름세를 보인 셈입니다.

 

특히 고가 토지가 밀집된 강남, 용산, 서초 등의 지역에서는 상승률이 두드러졌습니다.

 

공시지가 상승률 TOP 5를 살펴보면 다음과 같습니다.

 

아래 서울시 홈페이지 들어가면 데이터 다운 받을 수 있습니다.

(이미지 클릭)

 

서울시 공시지가 데이터 다운

순위 자치구 공시지가 상승률 (%)

1	강남구	5.47
2	용산구	5.21
3	성동구	4.82
4	서초구	4.81
5	송파구	4.05

 

서울시 전체 평균 상승률은 4.02%였으나,이들 상위 5개 자치구는 모두 그 이상을 기록했습니다.

 

특히 강남·용산·서초는 단순한 주거지를 넘어 업무지구, 교통 요충지, 고급 상업시설이 몰려 있는 지역으로, 매년 땅값과 수요가 꾸준히 높아지는 곳입니다.

성동구, 실수요와 개발 호재

최근 몇 년 새 두드러진 변화는 바로 성동구입니다.

 

주거, 상업, 공업지역을 두루 가진 이 지역은 평균 공시지가 상승률이 4.85%로,

서울 평균보다도 높은 상승폭을 보였습니다.

특히 용도지역별로 보면:

 

• 주거지역: 4.50% 상승
• 상업지역: 5.32% 상승
• 공업지역: 5.43% 상승

즉, 단순히 거주지 수요뿐 아니라 성수동 일대의 리모델링·복합개발, 서울숲·청계천 접근성 강화 등 다양한 요소가 공시지가 전반에 영향을 미친 것으로 보입니다.

 

서울 공시지가 최고가 토지는 여전히 명동

서울에서 가장 높은 공시지가를 기록한 곳은 올해도 여전히 도심 상업지입니다.

 

위치 1㎡당 공시지가 (원)

 

중구 충무로 1가	180,500,000
중구 명동 2가	179,400,000
강남구 역삼동	127,500,000

명동·충무로 등은 외국인 관광객 회복, 상권 회복에 대한 기대감과 함께 높은 지가를 유지하고 있습니다.

 

강남역 일대 역시 주요 오피스 빌딩 수요와 강남3구 프리미엄을 반영해 상위권에 이름을 올렸습니다.

공시지가 확인 방법과 활용

공시지가는 단순히 '땅값이 얼마인지'를 확인하는것도 있지만 다른 곳에서도 활용이 많습니다.

 

• 재산세, 종합부동산세, 양도세 산정 기준
• 담보대출 평가 기준
• 국·공유지 가격 기준
• 공공사업의 수용 보상금 산정 기준

공시지가는 부동산공시가격알리미(https://www.realtyprice.kr) 사이트에서 누구나 열람할 수 있으며,

구·동·지번 단위로 세부 조회가 가능합니다.

 

또한 서울시 부동산 정보광장과 서울 열린데이터광장 등에서도 연 1회 관련 데이터를 제공합니다.

국토부 공시지가 알리미

 

2025년 서울 공시지가는 전반적인 상승 흐름을 보였으며, 강남, 용산, 성동, 서초, 송파 순으로 상승폭이 높았습니다.

 

특히 BuTX(부산형 급행철도) 등 수도권 광역교통계획과 유사하게,

 

서울에서도 역세권 및 개발 호재가 있는 지역의 공시지가 상승세가 두드러졌다는 점은 투자자와 실거주자 모두 눈여겨볼 부분입니다.

 

앞으로의 부동산 전략을 수립하실 때, 단지 시세나 분양가만 보지 마시고 공시지가 흐름도 함께 분석해보시면 더욱 안정적이고 객관적인 판단에 도움이 될 것입니다.

 

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