전세 사기 막는 집 계약 필수 체크리스트 – 등기부등본부터 확정일자까지

최근 몇 년 사이 전세 사기 피해 사례가 크게 늘면서,

사전에 꼼꼼히 확인하지 않으면 수천만 원에서 억 단위의 보증금을 잃을 수 있습니다.

 

누구나 꼭 알고 있어야 할 집 계약 전 필수 체크사항 4가지를 정리해 보았습니다.

 

어렵지 않게 하나씩 따라가 보세요.

등기부등본 먼저 확인하셨나요?

집주인이 실제로 소유자인지,

혹시 이미 빚이 많거나 문제가 있는 집은 아닌지 확인하려면 등기부등본 확인은 무조건 먼저 해야 합니다.

• 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1건에 약 1,000원으로 열람 가능합니다.
• 계약하려는 집의 주소를 입력하면 집주인의 이름, 근저당권, 압류 여부, 전입 세대수 등 주요 정보가 나옵니다.
• 계약서에 적힌 집주인 이름과 등기부상 소유자 이름이 일치하는지 꼭 확인하세요.
• 근저당(은행 등에서 대출받은 기록)이 보증금보다 많다면 '깡통전세' 위험이 있으니 주의가 필요합니다.
• 단독주택이나 다가구의 경우, 아파트가 아닌 **'주택 외 건물'**로 되어 있을 수도 있어 주택용도 확인도 중요합니다.

임대인 정보, 이제 사전에 조회할 수 있습니다

2025년 5월 27일부터는 임대인(집주인) 관련 정보도 계약 전에 조회 가능합니다.

 

이 제도가 확대 적용되면서, 전세사기를 예방할 수 있는 방법이 한층 더 강화됐습니다.

• HUG 전세금 반환보증 가입 이력
• 보증 제한 대상 여부
• 최근 3년간 대위변제 발생 건수

이 정보는 계약 전 공인중개사나 HUG(주택도시보증공사) 앱/홈페이지 등을 통해 확인할 수 있습니다.

 

집주인이 이미 보증사고 이력이 있는지,

보증가입이 가능한 사람인지 미리 체크하는 것만으로도 큰 위험을 피할 수 있습니다.

 

임대인 정보 조회 아래 이미지 클릭 ▼

임대인정보 조회

전·월세 신고제도 꼭 알아두세요.

보증금 6,000만 원 이상이거나, 월세가 30만 원을 넘는 전·월세 계약은 '신고 의무 대상'입니다.

 

계약 체결 후 30일 이내에 꼭 신고해야 하며, 신고하면 자동으로 '확정일자'가 부여됩니다.

• 확정일자는 계약 날짜를 법적으로 증명해 주며, 나중에 경매나 소송 등 문제가 생겼을 때 대항력과 우선변제권 확보에 중요한 기준이 됩니다.
• 2025년 6월 1일부터는 신고하지 않으면 최소 2만 원~최대 30만 원까지 과태료가 부과됩니다.
• 신고는 동주민센터 방문 또는 온라인(부동산거래관리시스템)으로도 가능합니다.

꼭 알아야 할 4가지 핵심 용어 정리

집 계약 전에 헷갈리는 개념들, 아래 4가지는 꼭 알고 계셔야 합니다.

• 확정일자: 임대차계약서에 법적으로 날짜를 표시해 주는 제도. 전입신고와 함께 확정일자를 받으면 보증금 보호의 첫걸음이 됩니다.
• 대항력: 집주인이 바뀌어도 세입자가 계약 조건대로 계속 거주할 수 있는 권리. 전입신고와 실거주 요건 충족 시 발생합니다.
• 우선변제권: 경매가 진행되었을 때 다른 채권자보다 세입자의 보증금을 먼저 돌려받을 수 있는 권리. 확정일자와 전입신고가 완료돼야 적용됩니다.
• 소액임차인 최우선변제권: 보증금이 일정 금액 이하인 세입자가 다른 권리자보다도 우선해서 변제받을 수 있도록 법에서 보장하는 제도입니다. (지역별 기준 상이)

전셋집을 구할 때는 '좋은 집을 싸게 찾는 것'보다, '내 보증금을 안전하게 지키는 것'이 더 중요합니다.

 

오늘 소개한 체크리스트 4가지를 기억하시고, 계약 전 꼼꼼히 확인해 보세요.

 

사소해 보이는 확인 한 번이 수천만 원을 지킬 수도 있습니다.

 

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